배당금과 시세 차익은 매력이지만 위험성 분석 필요
안정적인 배당이 매력 포인트인 리츠(REITs)에 관심이 다시 높아지고 있습니다.
‘리츠’란?
투자자들에게서 모집한 자금을 부동산이나 관련 증권에 투자해 임대나 매각 수익을 올리고, 그 수익으로 투자자들에게 배당을 주는 부동산집합투자기구입니다.
주식처럼 주식시장에 상장해서 거래할 수 있어 환금성도 아주 높습니다.
특히 경기 둔화와 인플레이션이 공존하고 있는 요즘, 이자와 배당수익을 정기적으로 내는 데다 실물자산인 부동산에 전문적으로 투자하는 ‘리츠’가 더욱 각광받고 있습니다.
리츠 전성시대
이런 매력 덕분인지 리츠는 빠른 성장세를 보이고 있습니다.
지난해 국내 리츠 총자산이 사상 첫 70조 원을 돌파하며 리츠도입 20년 만에 최고치를 경신했고, 리츠수도 전년 대비 34개가 들어난 316개가 운용되고 있습니다.
작년 리츠의 연간 수익률은 17.1%로, 같은 기간 3.6% 오르는 데 그친 코스피와 비교하면 수익률이 4배 이상 높습니다.
또 액면가인 5,000원을 기준으로 한 배당률도 5.8%입니다.
올해도 리츠의 증시상장은 호조세를 이어갈 것으로 전망됩니다.
지난해 SK리츠, 신한서부티엔 디리츠 등 5개 리츠가 신규로 상장했고, 올해도 4~5개 리츠가 상장을 준비 중인 것으로 밝혀졌습니다.
물가 상승 시기에는 리츠의 매력이 올라갑니다.
현금의 가치는 떨어지고, 실물자산의 가치가 높아지기 때문입니다.
실물자산의 대표적 자산이 부동산입니다.
정기적으로 들어오는 임대료가 든든한 것이죠.
금리 상승의 빛과 그림자
물가 상승이 지속되면 중앙은행은 이를 잡기 위해 금리를 올립니다.
금리 상승은 표면적으로는 리츠에 악재입니다.
리츠가 부동산을 매입할 때는 펀드에 들어온 돈만 사용하는 것이 아니라 금융기관에서 차입해 매입 가능 금액을 늘립니다.
예를 들어 대략 1,000억 원짜리 오피스빌딩이라면 500억 원은 펀드자금, 500억 원은 차입금으로 구성합니다.
그 때문에 금리가 올라가면 이자 비용이 늘어나 리츠의 수익률이 떨어지고, 투자자에게 주는 배당도 줄어들게 됩니다.
하지만 물가와 금리 상승이 경기 회복에따른 결과라면 얘기가 달라집니다. 임대료도 올릴 수 있기 때문입니다.
그래서 역대로 보면 금리 상승기에도 리츠가 쏠쏠한 성과를 내는 경우가 꽤 있었습니다.
미국에서는 60년간 6회의 금리 인상이 있었는데, 그중 3회는 리츠가 벤치마크 지수인 S&P500이상의 수익이 났고, 2회는 동일했으며 1회만 하회했습니다.
즉, 금리 인상이 리츠 가격에 결코 나쁘지만은 않다는 것입니다.
투자 전 개별 종목 특징 파악은 필수
다만 실물자산인 부동산에 투자하기 때문에 해당 상품을 누가 운용하는지, 어떤부동산을 기초로 하는지 등 위험성을 따져 봐야합니다.
또한 어떤 리츠에 투자할지 선구안이 필요합니다. 물가와 금리 상승이 동시에 진행된다면 임대료에 비용 상승분을 얼마나 빨리 전가할 수 있는지가 관건이기 때문입니다.
이때는 임차 기간이 짧아야 유리합니다. 호텔, 공유 오피스, 개인용 창고등에 투자한 리츠가 유리하고, 장기 임대차 구조의 리츠는 아무래도 덜 매력적일 수밖에 없습니다.
따라서 리츠 투자는 개별 종목 특징을 사전에 파악하는 게 중요합니다. 예를 들어 시가 총액이 1조 3,000억 원이 넘는 롯데리츠는 롯데 계열 백화점, 마트, 아웃렛의 주요 점포를 소유하고 있습니다.
롯데쇼핑이 장기 책임임대차계약을 하고 있기 때문에 롯데쇼핑이 망하지 않는 한 임대료를 못 받을 걱정은 할 필요가 없습니다.
국내 상장 리츠 중 오피스빌딩에 특화된리츠로는 신한알파리츠가 있습니다.
직간접으로 투자한 오피스는 성남 분당의 크래프톤타워, 서울 용산 더프라임타워, 서울 중구 대일빌딩 등입니다.
리츠 개별 종목을 고르기 어렵다면 주식처럼 실시간 거래가 가능한 리츠ETF 투자도 고려해 볼 수 있습니다.
출처 : 월간 공무원연금공단